زيادة الشفافية ستدفع عجلة النمو في قطاع العقارات
03 07 2012
على الرغم من ارتفاع نسبة الشفافية في معظم الأسواق في منطقة الشرق الأوسط وأفريقيا (MEA) خلال العامين الماضيين، فإن المنطقة لا تزال تشهد مستويات شفافية تقل عن نظيرتها في أجزاء أخرى من العالم.
وهذا ما يظهره أحدث «تقرير عالمي للشفافية العقارية» أصدرته شركة جونز لانج لاسال هذا الأسبوع.
ولا شك أن هذا التحسن يعد أمرًا مشجعًا نظرًا إلى أن الشفافية تشكل أهمية لكل من المستثمرين العقاريين ومستأجري العقارات على حد سواء.
وببساطة شديدة، يمكن القول إنه كلما زادت الشفافية التي يتمتع بها السوق، زادت القرارات المدروسة التي يمكن اتخاذها وقلت علاوة تحمل المخاطرة.
وتكمن إحدى السمات المميزة لسوق العقارات في المنطقة في انخفاض مستوى المبيعات للمستثمرين العقاريين المحترفين الكبار أو مديري الأصول.
وتسيطر هذه المؤسسات، التي عادة ما يشار إليها باسم «مؤسسات أو شركات استثمار»، على عمليات شراء العقارات في العديد من الأسواق العالمية، غير أنها ممثلة تمثيلاً ناقصًا نسبيًا في منطقتنا.
ويكمن أحد الأسباب في علاوة المخاطر العالية التي يطبقها هؤلاء المستثمرون على الأصول في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا بهدف تعويض المستويات الضعيفة نسبيًا للشفافية في السوق.
وتشير أبحاثنا إلى أن هناك علاقة إيجابية واضحة بين الشفافية ونشاط المبيعات على مستوى العالم.
فكلما تمتع السوق بشفافية أكبر، زاد مستوى نشاط المبيعات.
وتعد دبي السوق الأكثر شفافية من بين 15 سوقًا في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، وتحتل مرتبة النصف شفافية (المرتبة 47 من بين 97 سوقًا مشمولة على مستوى العالم).
وهناك عدد من الأسباب وراء إحراز دبي درجات أفضل من أسواق أخرى في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا فيما يتعلق بالشفافية.
فإطار العمل التنظيمي والقانوني الذي تم تطويره بشكل جيد نسبيًا يعد من أحد العوامل، حيث يُنظر على نطاق واسع إلى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) في دبي باعتبارها الأفضل في فئة مؤسسات التنظيم العقاري في المنطقة.
ويبرز مركز دبي المالي العالمي (DIFC) أيضًا باعتباره الوسيلة المُسجَّلة المفضلة لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) في ظل طرح عدد من الأدوات الاستثمارية الجديدة أو إعلانها مؤخرًا.
وتتمثل السوق الأخرى البارزة في المنطقة في لبنان، حيث أسفرت الانطلاقة القوية والنشاط الكبير لسوق عقارات وسط بيروت عن اهتمام أقوى بين مؤسسات استثمارية أكبر حجمًا وأكثر عددًا تشترط مستويات أعلى من الشفافية والمعلومات.
كما أسهمت ضوابط الإقراض القوية التي وضعها البنك المركزي إلى جانب إنشاء الجمعية اللبنانية للشؤون العقارية في ظهور قطاع عقاري أكثر تنظيمًا وشفافية.
وعلى الرغم من حالة عدم الاستقرار الأخيرة بسبب الوضع في دولة سورية المجاورة، فإن لبنان قد شهدت أكبر تطور في مجال الشفافية مقارنة بأية سوق أخرى في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا منذ عام 2010.
وفيما يتعلق بمصر، فإنها تعد السوق الوحيدة من بين 97 سوقًا تمت دراستها على مستوى العالم التي تدهورت فيها مستويات الشفافية منذ عام 2010.
ويرجع هذا الانقلاب في الأوضاع بشكل كبير إلى الاضطرابات السياسية التي شهدتها مصر خلال العامين الماضيين.
وقد تسبب عدم وجود دستور وبرلمان عامل على حد سواء في خلق صورة ضبابية للغاية أدت إلى استمرار العديد من المستثمرين والمستأجرين العقاريين في تبني نهج الترقب والانتظار حيال ما سيحدث في مصر مستقبلاً.
ومع استمرار تخلف منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا عن مناطق عالمية أخرى فيما يتعلق باثنين من المجالات المهمة المتمثلين في قياس الأداء وأساسيات السوق، فإن الأمر يتطلب حقًا بذل المزيد من الجهود.
ولا توجد حتى الآن مؤشرات متاحة على نطاق واسع فيما يتعلق بأداء الاستثمار المتوافر في المنطقة، وهذا يشكل عقبة كبيرة بالنسبة إلى العديد من المستثمرين العالميين.
كما أن عدم وجود بيانات دقيقة عن الأسواق تتعلق بالعرض والطلب وغيرهما من أساسيات السوق الأخرى يعد عاملاً رئيسا في خلق الفائض الذي تعاني منه العديد من قطاعات السوق في الوقت الراهن.
وبالنظر إلى إدراك مدى أهمية تحسين مستوى الشفافية وتعزيزها بين واضعي السياسات الذين يحرصون على جذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية إلى المنطقة، فإننا على ثقة بأنه سيتم العمل على إحداث مزيد من التقدم في هذا الاتجاه ليكون ملموسًا بحلول الوقت الذي سنجري فيه استطلاعنا التالي في عام 2014.
وسيكون هذا عاملاً إيجابياً، وهو ما سيسهم في زيادة انجذاب المستأجرين والمستثمرين على حد سواء إلى السوق العقارية في دبي.
وهذا ما يظهره أحدث «تقرير عالمي للشفافية العقارية» أصدرته شركة جونز لانج لاسال هذا الأسبوع.
ولا شك أن هذا التحسن يعد أمرًا مشجعًا نظرًا إلى أن الشفافية تشكل أهمية لكل من المستثمرين العقاريين ومستأجري العقارات على حد سواء.
وببساطة شديدة، يمكن القول إنه كلما زادت الشفافية التي يتمتع بها السوق، زادت القرارات المدروسة التي يمكن اتخاذها وقلت علاوة تحمل المخاطرة.
وتكمن إحدى السمات المميزة لسوق العقارات في المنطقة في انخفاض مستوى المبيعات للمستثمرين العقاريين المحترفين الكبار أو مديري الأصول.
وتسيطر هذه المؤسسات، التي عادة ما يشار إليها باسم «مؤسسات أو شركات استثمار»، على عمليات شراء العقارات في العديد من الأسواق العالمية، غير أنها ممثلة تمثيلاً ناقصًا نسبيًا في منطقتنا.
ويكمن أحد الأسباب في علاوة المخاطر العالية التي يطبقها هؤلاء المستثمرون على الأصول في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا بهدف تعويض المستويات الضعيفة نسبيًا للشفافية في السوق.
وتشير أبحاثنا إلى أن هناك علاقة إيجابية واضحة بين الشفافية ونشاط المبيعات على مستوى العالم.
فكلما تمتع السوق بشفافية أكبر، زاد مستوى نشاط المبيعات.
وتعد دبي السوق الأكثر شفافية من بين 15 سوقًا في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، وتحتل مرتبة النصف شفافية (المرتبة 47 من بين 97 سوقًا مشمولة على مستوى العالم).
وهناك عدد من الأسباب وراء إحراز دبي درجات أفضل من أسواق أخرى في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا فيما يتعلق بالشفافية.
فإطار العمل التنظيمي والقانوني الذي تم تطويره بشكل جيد نسبيًا يعد من أحد العوامل، حيث يُنظر على نطاق واسع إلى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) في دبي باعتبارها الأفضل في فئة مؤسسات التنظيم العقاري في المنطقة.
ويبرز مركز دبي المالي العالمي (DIFC) أيضًا باعتباره الوسيلة المُسجَّلة المفضلة لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) في ظل طرح عدد من الأدوات الاستثمارية الجديدة أو إعلانها مؤخرًا.
وتتمثل السوق الأخرى البارزة في المنطقة في لبنان، حيث أسفرت الانطلاقة القوية والنشاط الكبير لسوق عقارات وسط بيروت عن اهتمام أقوى بين مؤسسات استثمارية أكبر حجمًا وأكثر عددًا تشترط مستويات أعلى من الشفافية والمعلومات.
كما أسهمت ضوابط الإقراض القوية التي وضعها البنك المركزي إلى جانب إنشاء الجمعية اللبنانية للشؤون العقارية في ظهور قطاع عقاري أكثر تنظيمًا وشفافية.
وعلى الرغم من حالة عدم الاستقرار الأخيرة بسبب الوضع في دولة سورية المجاورة، فإن لبنان قد شهدت أكبر تطور في مجال الشفافية مقارنة بأية سوق أخرى في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا منذ عام 2010.
وفيما يتعلق بمصر، فإنها تعد السوق الوحيدة من بين 97 سوقًا تمت دراستها على مستوى العالم التي تدهورت فيها مستويات الشفافية منذ عام 2010.
ويرجع هذا الانقلاب في الأوضاع بشكل كبير إلى الاضطرابات السياسية التي شهدتها مصر خلال العامين الماضيين.
وقد تسبب عدم وجود دستور وبرلمان عامل على حد سواء في خلق صورة ضبابية للغاية أدت إلى استمرار العديد من المستثمرين والمستأجرين العقاريين في تبني نهج الترقب والانتظار حيال ما سيحدث في مصر مستقبلاً.
ومع استمرار تخلف منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا عن مناطق عالمية أخرى فيما يتعلق باثنين من المجالات المهمة المتمثلين في قياس الأداء وأساسيات السوق، فإن الأمر يتطلب حقًا بذل المزيد من الجهود.
ولا توجد حتى الآن مؤشرات متاحة على نطاق واسع فيما يتعلق بأداء الاستثمار المتوافر في المنطقة، وهذا يشكل عقبة كبيرة بالنسبة إلى العديد من المستثمرين العالميين.
كما أن عدم وجود بيانات دقيقة عن الأسواق تتعلق بالعرض والطلب وغيرهما من أساسيات السوق الأخرى يعد عاملاً رئيسا في خلق الفائض الذي تعاني منه العديد من قطاعات السوق في الوقت الراهن.
وبالنظر إلى إدراك مدى أهمية تحسين مستوى الشفافية وتعزيزها بين واضعي السياسات الذين يحرصون على جذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية إلى المنطقة، فإننا على ثقة بأنه سيتم العمل على إحداث مزيد من التقدم في هذا الاتجاه ليكون ملموسًا بحلول الوقت الذي سنجري فيه استطلاعنا التالي في عام 2014.
وسيكون هذا عاملاً إيجابياً، وهو ما سيسهم في زيادة انجذاب المستأجرين والمستثمرين على حد سواء إلى السوق العقارية في دبي.
© Annahar 2012
